兵庫県 不動産 売却

兵庫県内の不動産売却をお考えの方で、
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不動産の査定額は不動産会社によって大きな差がでることはよくあります。
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ですから、不動産を売却する際には、
まずは不動産会社各社の査定見積を比較して、
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今、不動産の売却を検討されているなら、「どうやって売却したら一番いいのか」、「いくらくらいで売れるだろうか」、「どの不動産会社に頼んだらいいのか」、といったことを思っていらっしゃるのではないでしょうか。

 

「どうやって売却したら一番いいのか」

「どうやって売却したら一番いいのか」ということに関してですが、不動産の売却方法としては基本的に「仲介」と「買取」という方法があります。

「仲介」による売却は不動産会社に仲介してもらって買主を見つけてもらい売却をする方法になります。

「仲介」による不動産の売却までの一般的な流れとしては、
１．売却する不動産の相場を知る
２．不動産会社複数社に査定依頼をする
３．仲介契約をする不動産会社を決定する
４．価格を決め物件を売り出しする
５．買い手が決まったら売買契約をする
６．売却した物件を買主に引き渡す
基本的にこのような手順になるかと思います。

「買取」の場合は不動産会社に物件を売却してしまうのですが、

「買取」による不動産売却の手順としては、
１．売却する不動産の相場を知る
２．不動産買取会社複数社に査定依頼をする
３．売買契約をする不動産会社を決める
４．残金決済をして物件を引き渡す
通常は上記のような流れになるかと思います。

「買取」の場合においては、あなたは現在所有する不動産を不動産会社に売却するだけで、不動産会社が物件の所有者として次の買主を探して、売買契約をして、引き渡しまでを行います。

 

次に「仲介」と「買取」の違い、「仲介」と「買取」のメリット、デメリットについて考えてみたいと思います。

不動産売却の「仲介」と「買取」の違い

一般的には「仲介」によって不動産を売却する人が多いでしょう。不動産を「仲介」により売る場合は査定を依頼して不動産会社を決めて媒介契約を結んで、売出しを行い買い手を見つけて売却をするという方法です。

それに対して、「買取」による売却は不動産会社に売却をするという方法です。売主のあなたは不動産買取会社が提示する買取価格などを検討して、売買条件に納得できたらそのまま売却を決定することができます。「買取」の場合ですと、あなたは買主が見つかるまで待つ必要がありません。

「買取」による不動産売却では、即時買取と買取保証という2つの方法があります。

1.即時買取
即時買取という方法は、不動産買取会社との価格交渉がまとまれば、不動産会社がすぐに買い取ってくれるというものです。市場での販売活動は一切行われず、現金が入ってくるまでの時間も早くすぐにお金が必要な時にオススメです。しかしながら、基本的には、市場価格に比較すると安く売却することになります。

2.買取保証
もう一つの買取保証といいますのは仲介をするけど即時買取で保証するような仕組みです。仲介によって買い手を探して一定期間経過しても、その期間で売却をすることができなかったら、不動産会社と事前に約束した金額で買い取ってもらうというものです。

「仲介」によって売却をしようとするとデメリットとしていつ売れるかは分からないということはあります。買取保証は期間は保証をして、最悪安く売却することになりますが、期間内に売れた場合は市場価格で売却できる点があります。

仲介により期間内に売買契約をした場合には、不動産会社に仲介手数料を支払うことになりますが、期間内に売却に至らなかった場合で「買取」になったら仲介手数料は必要ありません。

「買取」は何がメリットかと言えば、現金化までの期間が短いことです。売却価格が仲介による場合よりも安いというのがデメリットとしてあります。その他にも「買取」のメリットデメリットについては

「買取」のメリット

不動産の「買取」によるメリットとしては次のようなことがあります。

■現金化をするまでの期間が短い

繰り返しにはなりますが、「買取」では現金化が早いというのが最大メリットです。不動産買取会社との間で話が決まって売買契約をすればすぐに売却し現金化することができます。

今すぐお金が必要な場合は即時買取を選ぶことができますし、多少は時間的な余裕もあれば買取保証という方法もよいでしょう。

「仲介」によって売却をしようとしても、なかなか買主が現れないということも多く値下げしてでも売り出さなければならないこともあります。ここのところ買い換えや住み替えなどの計画をしてはいるものの、売却が上手くいかず無駄な出費が増えてしまうというケースもあるのです。

不動産を「仲介」により売却する場合は、築年数が古い物件の場合などは特に、「部屋のつくりが今風でない」「このままでは住めないのでリフォーム代が高くつきそう」などのことも理由となってなかなか売れない物件も多々あるようです。

それに対して買取による不動産売却は、不動産買取会社が再販売するためにリフォームなどしますので、その費用分はマイナス査定になるかもしれませんが、リフォームしなければいけないから売れないということはなくなります。

■仲介手数料がかからない

不動産仲介によって物件を売却する場合では、仲介手数料というかたちで報酬を支払わなければなりません。仲介手数料は法律で上限が定められています。売買価格が400万円以上の場合は３％＋６万円＋消費税です。例えば、３千万円の物件であれば3千万円×３％＋６万円＋消費税で仲介手数料は１０３万６８００円もの手数料を支払うことになりますのでこれもばかになりません。

一方では、不動産買取では直接不動産会社に売却するので仲介手数料ももちろん要りません。不動産買取会社は買取した物件を、仕入れコストより高く販売して利益を得ます。

■瑕疵担保責任が免除される

不動産の売買に関しましては、瑕疵担保責任についても考えておく必要があります。「瑕疵」といいますのは、つまりは「欠陥」です。瑕疵担保責任といいますのは、不動産を売却した後になってその物件に隠れた瑕疵(欠陥)が発見されたという際には、売主が買主に対して負わなければならない責任のことです。瑕疵の申し出を受けてしまったら、売主は修補請求に応じなければいけない必要があります。瑕疵に当てはまる代表的なトラブルは、シロアリの発生、雨漏り、給水管からの漏水などがそれにあたります。売買契約で取り決めをした期間にこの瑕疵が発見された場合は、修繕費用として何十万とか、何百万円とか請求される可能性もあり得るのです。

瑕疵の程度によっては損害賠償請求や契約の解除を求められます。

それに関しては、不動産会社による買取での売却を行った場合、瑕疵担保責任が免除になります。瑕疵の心配ごとからも免除されることになります。

瑕疵担保責任についてどうしても気になる場合は、買取による不動産の売却を検討してみてもいいかもしれません。

■近隣の人に知られることなく売却することができる

不動産仲介で物件を売り出しすると不動産会社のホームページや広告チラシなどに物件の情報を掲載しなければなりません。購入者が決まるまでの間、内覧希望者を迎えなければならないですし見学会などを開催した場合などは完全に家を売ることが近所に知れ渡ってしまします。

希望をすればチラシ広告を撒く範囲を狭めたり、見学会はしないということにすることもできますが、その分、買い手が見つかる確率も低くなってしまうかもしれません。

その一方で、不動産買取会社に買い取ってもらう場合は売出しはありませんので、近隣の人に知られることは少ないです。

離婚をしたりとか仕事の事情などもあったりあまり人には知られたくない理由で不動産を売りに出すこともあるでしょう。中には「購入希望者に住んでいるところを見られたくない」「ご近所に知られることなく売却をしたい」と考える方もいるでしょう。不動産買取会社に買い取ってもらう方法ならそのようなわずらわしさから逃れることはできます。

不動産買取のデメリット

次に、不動産買取のデメリットをあげてみたいと思います。

■仲介と比較して売却価格が安い

「買取」を選択する際のデメリットとしては「仲介」によって売却するより価格が安くなってしまうことです。不動産買取会社によっても価格はわりと異なりますが、一般的に、仲介で売却をする場合の70〜80％くらいの価格になることが多いようです。不動産の場合はこの金額差が大きくなりますので、よほど事情がない限りは仲介によって売却をする人のほうが多いというのが実情です。

不動産買取会社は商品を仕入れて、リフォームなどして再販売します。再販売の際の利益分を差し引いて買取価格が算出されますので、買取する価格は市場価格より安くなってしまうわけです。また、買い取りした不動産は再販売しやすいようにリフォームやリノベーションなどの手を加えて再販売を行います。買取をする際には、土地なら造成費用とか住宅ならリフォーム費用など差し引いた金額になります。というようなことがありますので、再販売する価格に対して買取価格は安くなってしまうのです。

買取に向いている条件、向いていない条件

基本的には、築年数が古い物件のほうが「買取」に向いていると考えられます。不動産会社により買い取られた物件はリフォームなどして手を加えて再販売することが多いですが、まだ新しい物件の場合はリフォームしなくても再販売できるので、そのまま仲介で売りに出せば市場価格で売却できる可能性が高いからです。

■買取に向いている条件

次のような場合は買取を検討する価値はあると考えられます。・すぐに現金が必要な事情がある(即時買取)
・現金化したい時期が確定している(買取保証)
・仲介手数料などの経費を支払う余力が手元にない
・近所などに知られないうちに売却したい
・売却したい物件が築年数の古い物件だ

急な転勤などがあって売却を急ぐような場合ですとか、県外の不動産を相続しており、売却に手間をかけたくないなどの理由で買取が選ばれることが多いようです。

その他にも、造成や解体、リフォームなどすれば売れるかも知れないけど、そんなことまでしてから売りに出さなければいけないのか・・というなら「買取」を利用すれば現状のまま売却できます。

■仲介に向いている条件

一方、売却に向いている条件には以下のようなものがあります。
・売却金額は下げられない
・売れるまで待つ余力がある
・築浅物件を売却する
・立地などの条件がよい

仲介により売却をしたほうが良い物件の条件としては立地の良い物件っであったりまだ新しい物件であったりリフォームなど手を加えなくてもすぐ売却できそうな物件です。また、時間がかかってもよいから1円でも高く売りたいと言う場合には仲介による売却を選んだ方が良いでしょう。

「仲介」と「買取」とどちらがいいか、迷っているのであれば、両方の業者に査定を依頼して価格の他、詳しい話を聞いてみるとよいと思います。

 

「仲介」の場合でも「買取」でもあなたが不動産の売却のためにしなければいけないことは、

１．不動産の相場価格を調べる
２．複数の不動産会社に査定を依頼する
３．不動産会社を選定して仲介又は売買の契約をする
ということです。

「仲介」の場合でも「買取」でも不動産会社と契約をしてしまえば、どのように売却を進めていくかは不動産会社の担当者が詳しく説明してくれると思いますし、いろいろ相談に乗ってくれたり、作成書類や諸手続きの手助けもしてくれるはずですから、それ従ってあなたは所有する不動産の売出しから売買契約、引き渡しまで進めていくことができるでしょう。

といったことでいろいろお世話になるわけですので、依頼する不動産会社を決定する際には、説明がきちんとしている、いろいろな相談などにも親身に対応してくれる売却の希望条件などにも前向きな提案などをしてくれるような、不動産会社や担当者を選ぶことはとても重要なことです。

そのようなことからしても、必ず複数の不動産会社の中から自分が最も信頼して任すことができる不動産会社を選ぶことはとても大切です。不動産会社にも、大手の不動産会社、地元の不動産仲介業者、不動産買取会社と、タイプの違いもありますから、同じタイプの不動産業者だけでなくいろいろなタイプの不動産業者から話を聞いてみて、その中であなたの不動産の売却を最も信頼して任すことができる会社を選択しましょう。

そのようないろいろなタイプの不動産会社をどうやって選んで話を聞いたらいいのかということに関しても簡単で、不動産売却一括査定を利用すれば、自動的にあなたの不動産の売却に相応しい不動産会社複数社に査定依頼をすることができますので、わりと早く各社から連絡があると思いますのでそれぞれ話をしてみるとよいです。

不動産売却一括査定は利用したからと言って必ずその中で契約をする必要もありませんから、不動産売却一括査定を利用して査定依頼した不動産会社のなかで契約をしたい会社が見つからなければ、また他の不動産売却一括査定を利用すればよいです。

不動産売却一括査定によって登録されている業者も違いがありますから、そこであなたが気に入る不動産会社とめぐり会えるかもしれません。

 

 

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不動産の価格というのは、例えば路線価であるとか、
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実際に不動産を売却しようとすると、
不動産会社によって査定額にかなり差が出ることはよくあります。

 

その不動産に実際に需要があるとか売れる見込みがあれば高くなりますが、
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「いくらくらいで売れるだろうか」

「いくらくらいで売れるだろうか」ということにつきましては、あなたの所有する不動産の自分で価格相場を調べる、不動産会社数社にに査定をしてもらう、ということがありますが、

はっきり言ってしまうと自分で相場価格を調べるといっても、例えば、土地の価格を計算するにもよく路線価×面積×1.3で実勢価格などというおおまかな目安を言う人もいますが、実際のところ、土地の価格の計算式というのはそんなに単純ではなく、例えば土地の形状、面積、方位、接する道路の状況などによっても計算式が違ってきたりします。マンションであれば階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。一戸建て住宅となるとさらに家主の個性が反映されている住宅もありますので計算で算定できない要素が大きくなるでしょう。

また、そのような評価計算を自分で調べて計算してみても、現実にその値段で売れるというものでもありません。ものの値段というのは何でもそうなのですけど、需要と供給によって決まりますから、

あなたの所有する不動産を売って欲しいと言われれば価格は高くなりますし、欲しい人がいなくて何とかして買って欲しいということになると安くしなければいけません。いくら難しい計算をして算定しても、それが相場とは限らないのです。

ですから、あなたの所有する不動産は、いくらくらいで売れるものなのかを知るためには、複数社の不動産会社にあなたの不動産の査定を依頼して出された査定額は各社違うと思いますので、その価格を算定した根拠を詳しく聞いてみるのがよいです。そうすることによって、あなたの不動産の売却価格の現在の相場としてはどんな感じかわかると思います。

とは言いましても、全く知識がないという状態では不動産会社の人から査定額の根拠を説明してもらってもよくわからないでしょうし、それらの説明を踏まえて適正価格の範囲というのを把握するためにもあなたの不動産の大まかな相場とか不動産査定の基礎的な知識くらいは知っておいたほうが交渉をするにもよいですのでわりと基本的な不動産価格相場の調べ方とポイントについてご紹介します。

■取引事例比較法
土地やマンション、一般住宅の場合、「取引事例比較法」によって査定されている場合が多いようです。取引事例比較法は、売買しようとする不動産と同じような不動産の取引事例等の価格と比較することで、不動産の価格を査定する方法です。

まず、対象となる不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースにあなたの不動産のだいたいの価格水準を査定します。

さらに、取引時期の違いに関して不動産価格の動向をもとに価格の調整をします。「時点修正」はこのように行います。

わりと入手しやすい取引事例等の情報としては、土地ならば国土交通省の土地総合情報システムがありますし、中古マンションや一戸建てならば指定流通機構のレインズ・マーケット・インフォーメーションがあります。

それ以外で、誰でも簡単に調べることができる不動産価格の情報としてインターネットの不動産物件情報サイトに物件が多数掲載されていますからそこで自分が売りたい不動産と似たような条件の物件を探して、いくらの価格で売りに出ているかを調べる方法があります。

ただし、ここに掲載されている価格というのは、あくまでも希望売却価格ですので、現実には、売買契約がまとまる際には価格交渉の結果もう少し安くなっているかもしれません。

取引事例等を選ぶ条件として最寄駅、最寄駅からの距離、広さ、築年数、間取りといったことがあなたの不動産と同じような条件の物件をを見つけることです。

取引事例等と比較をする場合例えば面積を見ても同じような条件の取引事例等を見つけたとしても面積が少し違うということはあると思います。

そうしたケースでは平米単価や坪単価で比較する方法があります。例えば１００平米の似たような条件の物件が５千万円で売り出されていたとして、あなたの所有する不動産が９０平米であったら４千５百万円ということになります。

ただし、ここで注意しなければいけないのは、物件の面積の大きい小さいによって単価当たり価格が影響される傾向があるので通常は面積が大きくなると総額が大きくなるため単価は下がる傾向にあります。

ということで、１００平米の物件と５０平米の物件を比較してもあまり正確でないかもしれません。なので、取引事例等としてはなるべくなら面積は近い物件が良いかと思います。

また、例えば、土地であれば、土地の形・面積・方位・接する道路の状況など、マンションであれば、階数、間取り、部屋の方位などを比較します。

これらの比較項目に関しても売ろうとしている物件が不動産物件が取引事例等となる不動産に対して優れているのか、劣っているのかで、取引事例等となる不動産の価格に対してプラスマイナスして調整し、あなたの不動産物件の売却価格のおおよその相場を査定することができます。

例えば、対象不動産が取引事例等となる不動産より10％程度劣ると判断する場合は、取引事例等の価格を10％減価します。

もう一つ時点修正といいますのは、取引事例等の売買時期と現在の価格動向とを考慮して調整するものですが、取引事例等の不動産が取引された時点から不動産市場の価格相場が上昇または下落した分を価格の調整を行うものです。

例えば、取引事例等となる物件が売買された時点より現在10％相場が下落している場合には、ここまで算出した価格に対して10％マイナスして調整します。

不動産取引によほど慣れている方でもなければ、自分で取引事例と比較してでは何％調整するのかという判断はわからないかもしれませんので、査定をしてみても果たしてそれが正しい金額なのかというのはあるのですが、

不動産会社各社の査定額の差においてもどの項目をどう評価しているかで各社の価格の違いがあると思いますので、査定額の算出根拠の説明を聞く際にもどこをどう評価しているかをわかるための価格交渉のためにも知っておいたほうが良いです。

自分で調べるのはだいたいこのくらいかなくらいの相場と、それから、どんなふうに値段が決まっていくのかなということを知っておいて、

不動産会社に査定の依頼をして、提示された価格は各社差があると思いますので算定根拠を不動産会社各社に詳しく聞きながら、現実的な売却価格を詰めていくのが良いと思います。

あなたの不動産を売り出しするときには売却価格をいくらにするかも決めておかなければなりません。納得のいく価格で買い手も付くような価格設定をするためにも現実的な価格相場、適正価格は把握しておきましょう。また、最終的に売買契約をする価格を決めるのは自分自身です。あなたが納得して不動産を売却できるためにも、物件の相場、査定額の根拠、適正価格の範囲をじっかり把握しておきましょう。

自分でおおまかな相場を調べる作業は不動産業者から査定額受け取るまでの間にもできます。あなたが早く不動産の売却を進めたいなら今すぐ一括査定を利用して、複数の不動産会社に査定依頼をしておきましょう。

 

 

「どの不動産会社に頼んだらいいのか」

ご自身が納得できる価格その他の条件で不動産を売却するためには、あなたの不動産を高く評価、査定してくれる不動産会社を選ばなければなりません。何社かの不動産会社に査定を依頼して、査定価格の根拠などについて詳しく説明を聞き、最終的にどの不動産会社と仲介、または売却の契約をするのかを決定しなければいけません。

「仲介」の契約をする場合も、「買取」をしてもらう場合でも、不動産会社選びはとても大切です。

「買取」の場合は、不動産会社に売却しますからもちろんですが、査定価格は最重要要因です。最も高い査定額を提示してくれる不動産買取会社を見つける必要があり、そのためには、できるだけ多くの不動産買取会社の中から探すことが有効です。

そして、「仲介」は価格は当然重要ではありますけれど、単に価格だけで決めてしまってもいけません。

特に注意しなければいけないのは、高い査定価格を出し、媒介契約さえしてしまったら売れないと言って値下げしようとするといった不動産会社があります。

このような不動産会社に騙されないためには、あなたが売却を検討している不動産と同じような、また同じ地域で販売実績が豊富な不動産会社を選ぶとともに、売却までのパートナーとして信頼できる会社を選ぶことが大切です。

不動産会社といっても大小さまざまな会社があります。例えば、各地に支店があるような大手ですと自社のネットワークを活用した情報提供や遠隔地での取引に強みを発揮することが考えられます。また、見込み客リストなども豊富なので買主が見つかる可能性も高いかもしれません。その他にも、保証や各種サービスなどの社内体制が整っており、その意味からも有利に売却できる場合があることも確かです。

また、中小で地元に根付いて営業している場合は、地域のいろいろな情報を持っていたりする点で強みがあります。地元企業ならではのきめ細かい対応ができる点でのメリットはあります。

このようにそれぞれの不動産会社の特徴は、会社の規模などによって一概に区別することはできませんが、

特に「仲介」の場合では、信頼して依頼できるかということで判断して決めることは重要です。査定額の説明や、その他疑問に思うことは何でも聞いてみて、そういったやり取りで見極めていくことです。

基本的には、説明が分かりやすく納得できる、分からないことはめんどくさがらず丁寧に説明してくれる、あなたの希望に沿った不動産の売却条件に対して前向きに熱心に取り組んでくれるようなあなたの不動産を納得して売却をするためには、

もし、説明がよくわからない点があったり、はっきりしなかったら、納得できるまで説明を求めましょう。その他にも、売却までの手順や必要な書類や手続き、税金、不動産会社の手数料など、これからその不動産会社と契約をしてどのように売却を進めていくのか、知りたいことは何でも聞いてみましょう。

契約した後のことを説明をしてもらうことも、不動産会社と契約をした後にその担当者といろいろと手続きを進めていくのですからとても大切なことです。

このような不動産会社とのコミュニケーションを通して、信頼できる会社かどうかを見極めることが、売却を依頼する不動産会社選びの重要なポイントです。最低限、悪徳な不動産業者とだけは契約したくないということはありますが、悪徳不動産業者を避けるための基本情報としては、「宅地建物取引業者名簿」に、免許の年月日、役員の氏名、すべての事務所（本支店等）の所在地、過去の行政処分の状況、他の事業の兼業状況などが記載されています。この名簿を見れば、不動産会社の概要を知ることができます。

名簿は国土交通省の地方整備局や都道府県の不動産業を所管する部署で確認できるほか、インターネットで検索できる都道府県もある。また、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトでは、不動産会社の行政処分情報を検索できる。依頼しようとしている不動産会社が過去に宅地建物取引業法に違反して行政処分を受けていないか、念のため確認しておこう。

基本的には、有名な一括査定を利用すれば、一定基準を満たした優良な不動産業者だけが登録されていますので、悪徳不動産業者というのは避けることができるでしょう。

 

不動産売却一括査定は使っても大丈夫なの？

不動産売却一括査定については、例えば、利用したらいきなりたくさんの業者からひっきりなしに電話があり対応に困ったとか、悪い情報も多々あるようですから利用をするのに心配な方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産に限らず、中古車の売却とか引越し見積とか自動車保険とか、いろいろな一括査定を実際に利用をしましたが、確かに査定見積をしてくれる数社からはすぐに電話やメールが来ましたけど、それ以上にいろんな業者から次々電話がかかってくるということはなかったです。

ネットなどにあるそのような悪い口コミというのは、一括査定というサービスが出始めた初期のころに、よほど怪しい一括査定のサイトを利用してしまったのではないかと考えられますが、それぞれの業種の一括査定サイトにおいてはたいてい運営年数も長く利用者実績も多い代表的なサイトがいくつかありますから、そういった一括査定サイトを利用すればそんなことはないのではないかと考えます。

これはあくまで推測の範囲ではありますが、そのような一括査定の悪口を書くのは実は査定をする側の会社の関係者なのではとも感じます。

例えば、不動産買取会社からすればたくさん相見積もりをされるのはほんとはイヤなはずです。自分のところにだけ査定の依頼をもらって、他社に話が行かないうちにさっさと契約までこぎつけたほうがうれしいわけです。

不動産会社のホームページに一括査定を利用したらいきなりたくさんの業者からひっきりなしに電話があり対応に困ったりするようです。というったことを紹介して一括査定は使わないほうがいいですよと書いている会社も現実に見たことがあります。

なので、一括査定に対する悪口の口コミというのも実はヤラセ？となにか悪意を感じるところもあります。あくまで推測の範囲ではありますが。

引越し料金の一括見積もりを利用した際には、引越し会社の営業マンが「あれは悪いシステムだ」と苦々しくこぼしていましたが、しかし、何か物を買う時でも、同じ商品だったらいくつか店を見比べて安いところから買ったりするのは普通にしますよね。

一括査定はそれをシステムにしただけなのでそんなに悪いシステムとは思えません（笑）むしろ普通のことといいますか、むしろ便利になっただけだと思います。

このサイトでは、安心してご利用いただけるように不動産売却一括査定の中でも利用者実績も多く、運用年数もある、有名なサイトだけをご紹介しています。

 

 

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